¿Necesito un arquitecto para mi reforma?, ¿Cuándo necesito un proyecto de reformas?, ¿La reforma que he hecho es ilegal?. Estas son dudas muy comunes cuando se va a reformar una vivienda o local. En muchos casos, es normal preguntarse si hace falta un proyecto de reforma o si basta con una comunicación previa. Si acude al ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda o el local se las solucionarán, no obstante hay ciertos criterios que sí puede saber antes de acudir a informarse.
Como empresa de reformas integrales en Madrid, intentamos aclarar cuándo se necesita proyecto técnico, proyecto de reforma o proyecto de reforma de vivienda, y cuándo no. Lo primero que tiene que saber es si lo que va a reformar constituye Obra Mayor u Obra Menor, ya que no todos los proyectos de reforma requieren la misma documentación ni autorización previa.
¿Cuándo se necesita proyecto técnico?
Sólo se requerirá la presentación de un proyecto técnico en el ayuntamiento de la localidad donde se ejecute la reforma si ésta constituye Obra Mayor. Esto aplica también cuando el proyecto arquitecto es obligatorio por intervención estructural o cambio de uso.
Entonces lo que tenemos que ver es si la obra que quiere ejecutar está enmarcada aquí. Por tanto, es fundamental saber cuándo es necesario un proyecto de obra, especialmente si se trata de un proyecto reforma integral de vivienda. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) se consideran Obra Mayor los siguientes supuestos:
Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. En este tipo de casos, suele ser obligatorio contar con un proyecto de reforma de vivienda aprobado por un técnico competente. En este tipo de casos, suele ser obligatorio contar con un proyecto de reforma de vivienda aprobado por un técnico competente.
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Aquí también se exige un proyecto de reforma de casa, o incluso un proyecto arquitecto de ampliación si se modifican elementos clave.
Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. En este tipo de intervenciones, los proyectos de reforma deben cumplir con normas específicas de conservación.
Si la intervención que tiene en mente no se encuentra en ninguno de los tres puntos anteriores es porque la actuación sólo tiene consideración de Obra Menor:
Las obras menores son aquellas de escasa entidad técnica e impacto urbanísticos, que no afectan al patrimonio protegido, ni a la estructura, disposición interior o aspecto exterior de la edificación (picado, enfoscado o pintura de fachadas, sustitución de carpinterías cerrajería sin modificar la dimensión de los huecos, impermeabilización de azoteas, sustitución o colocación de soleras, alicatados, guarnecidos, etc.). En ese caso, puede que no necesite un proyecto de reformas completo, pero en ciertas reformas sí es recomendable presentar al menos un proyecto de reforma de vivienda simplificado. Sin embargo, muchas veces no se requieren licencias complejas, algunos propietarios optan por encargar un proyecto de reforma para documentar la intervención.
¿Cuáles son las actuaciones más polémicas por las que sí debemos informar al ayuntamiento?
Las dos más frecuentes son la modificación en las carpinterías exteriores y el cambio de la distribución interior de la vivienda o local. Le explicaremos por qué ésto es así. Ambas situaciones suelen requerir al menos un proyecto de reforma validado por un técnico competente.
Las carpinterías exteriores
El ayuntamiento tiene el deber de garantizar unas normas mínimas de cuidado de sus ciudades, es por ello que el cambio de carpinterías, al formar parte de la fachada tenga que ser controlado por el órgano de urbanismo correspondiente y contribuir a la homogenización de las fachadas. Puede encontrar esta información en las ordenanzas de cada municipio para saber si lo que quiere hacer se puede o no. Necesitará un proyecto si decide hacerlo finalmente. En este tipo de actuaciones, contar con un arquitecto para reformas es clave para evitar problemas legales o técnicos posteriores.
Las particiones interiores
Normalmente el propietario de la vivienda piensa que de puertas para adentro puede hacer con su casa o local lo que le plazca que para eso es suyo. Pues resulta que no. El caso es que hay un Documento Básico del Código Técnico de la Edificación (CTE) de protección contra incendios (DB-SI) que establece recorridos de evacuación en caso de incendio. Muchos propietarios ignoran esto. En función de cada edificio, las longitudes de evacuación pueden ser unas u otras y tienen que estar previstas en un proyecto. Modificar las particiones modifica los recorridos. Por eso, en muchos proyectos de reformas es obligatorio justificar este aspecto en la documentación técnica.
Además existe el DB-SE, de seguridad estructural. Imaginad que demole un tabique que contenía un pilar metálico y pretende dejarlo descubierto. Hay que prever un sistema de protección frente al fuego en caso de incendio al dejar vista la estructura, pues también tiene que estar en el proyecto.
Menciono esos dos por ejemplo, pero serían de aplicación todos los demás del CTE. Así que ya sabe, ni carpinterías, ni particiones interiores sin proyecto.