¿Qué permisos y licencias son necesarios para reformar una casa?

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2023 se postula como un año prometedor para el sector de la reforma y la rehabilitación. Pese a las amenazas de ‘desplome’ del mercado de la vivienda usada, la aplicación de los fondos Next Gen seguirá impulsando las reformas en un parque inmobiliario tan envejecido como el español, con una antigüedad media de 45 años.

Pero el auge futurible de las reformas no aliviará la carga burocrática que deben soportar quienes acometan obras menores y mayores en su propiedad. La obtención de autorizaciones y permisos para reformar una casa es un trámite de obligado cumplimiento antes de iniciar esta clase de proyectos. Sin embargo, cada reforma es un mundo, y el propietario medio desconoce las licencias y permisos que deben solicitarse para proceder con las debidas garantías legales.

Desde Necesito Reformar te contamos los diferentes permisos y licencias requeridos y, como empresa de reformas integrales en Madrid, nos encargaremos de estos trámites y te asesoraremos si inicias una reforma con nosotros.

Estas son las licencias y permisos requeridos para reformar una casa

Autorización para ocupar la vía pública con contenedores R.C.D.

La sustitución de soldaduras y alicatados o el reemplazo de las puertas son reformas menores que generalmente no requieren licencia urbanística. En determinados casos, no obstante, pueden generar un cierto volumen de escombros y desperdicios que obliga a cursar una autorización para instalar contenedores o sacos de Residuos de Construcción y Demolición (R.C.D.) en la vía pública.

Estos contenedores permiten acumular los restos de ladrillo, yeso y otros materiales de forma segura y limpia, hasta su transporte a un centro de procesamiento específico. Incluso si ocupan una plaza privada de aparcamiento, los responsables de las obras deben solicitar una autorización expresa al Ayuntamiento de Madrid, amén de abonar las tasas correspondientes.

Como sucede con el resto de permisos para una reforma integral y parcial, las autoridades municipales pueden denegar la solicitud si la acera donde se prevé instalar el saco de R.C.D. es inferior a los 2,50 metros o no alcanza una determinada anchura (más de 3,50 metros, en el caso de pretender usar contenedores en lugar de sacos). Además, para hacer obras en casa hay que pedir permiso al Ayuntamiento en otros supuestos, como los detallados en los siguientes puntos.

Comunicación y permiso de obra menor

Las rehabilitaciones de pequeña envergadura requieren, por su simpleza técnica y mínimo o nulo impacto en la estructura del edificio, un permiso para reformar específico: la licencia de obra menor, precedido de una autorización de la Administración municipal que corresponda. Esta comunicación previa corresponderá en aquellas reformas basadas en la sustitución de puertas y ventanas, la instalación de sistemas de calefacción, el pintado de las paredes o los cambios en la distribución, sin afectar en modo alguno a elementos clasificados en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU).

Esta licencia de reforma integral en Madrid se administra en el ámbito municipal y se aplica comúnmente a viviendas unifamiliares y locales dedicados al comercio de proximidad.

Solicitud de licencia urbanística

La licencia urbanística u ordinaria propiamente se exige a cualquier obra que suponga una modificación arquitectónica del edificio, una alteración drástica en la distribución de sus elementos o ampliación severa de su superficie. Requiere el proyecto de un técnico, gasto que deberá ser contemplado, juntamente con el pago de las tasas al Ayuntamiento.

En las reformas integrales se necesita este permiso de obra mayor antes del comienzo de las obras. De lo contrario, los responsables se exponen a recibir una cuantiosa multa por construir sin licencia, de hasta 3 millones de euros en la Comunidad de Madrid. Como en las anteriores, esta autorización debe solicitarse por las vías habituales, con la diferencia de que deberá presentarse un proyecto elaborado por arquitectos o ingenieros colegiados. Así lo estipula la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU) de la Comunidad de Madrid, y otras CC.AA cuentan con una legislación similar.

Sintetizando lo expuesto, ¿cuándo hay que pedir licencia de obra en Madrid? Dependiendo del alcance de las obras, existe obligación de obtener un permiso de obra menor y de comunicar el inicio de las obras o de solicitar una licencia ordinaria con un proyecto diseñado por técnicos colegiados; por último, siempre que se ocupe la vía pública con un contenedor de Residuos de Construcción y Demolición (R.C.D.), se precisará una autorización del Ayuntamiento.

Licencia para convertir el local en una vivienda

Si vas a hacer un cambio de uso de local a vivienda, además de las licencias necesarias para la obra en sí, tendrás que solicitar también una específica para poder vivir ahí. Si anteriormente era un negocio o cualquier otro tipo de local que no estaba destinado a la vivienda, se necesita un permiso de habitabilidad para garantizar que todo está en condiciones óptimas.

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