Hola de nuevo a todos!
Espero que este verano tan raro os haya tratado bien y vengáis con las pilas cargadas para este último empujón del año 2021.
Hoy os vamos a hablar de algo muy interesante y que en los últimos años se ha puesto muy de moda. La conversión de locales y diferentes espacios, anteriormente dedicados a actividades comerciales, a viviendas.
¿Y cómo ha surgido este nuevo fenómeno?
Son varios los motivos, evidentemente, pero quizá hay una frase que los resuma todos.
“LA NECESIDAD AGUDIZA EL INGENIO”
¿La necesidad de qué? Os preguntareis…
Pues la necesidad, por parte de los dueños de locales, de conseguir rentabilidad del mismo, en una época en la que los comercios no prospera y hay mas cierres que aperturas y, por otro lado, la necesidad de conseguir vivienda a un precio asequible en un período donde los precios de los inmuebles, no paran de subir y subir.
Esto ha propiciado que a más de uno se le haya encendido la bombilla y haya pensado…
“¿Por qué no arreglar el local y convertirlo en vivienda?”
La verdad es que lo considero una idea brillante, pero la cosa no es tan sencilla y es que no siempre es posible realizar este cambio
Requisitos que debe cumplir el local
- Debe tener más de 38m2 útiles
- La altura debe ser de 2,5m en el 75% y no bajar 2,2m en el resto.
- No superar los 12m de profundidad (dependiendo de la normativa de la zona)
- Debe tener al menos 3m de fachada y 2,70m en el interior
Instalaciones
- La cocina debe constar con una instalación de campana de humos con salida al exterior, tal y como indica la normativa medioambiental vigente
- Las estancias habitables deben contar con ventilación (8%) y luz natural (12%)
- Los baños y aseos interiores deben contar con un sistema de extracción, sustituto de la ventilación natural.
Gastos y trámites
El coste de la renovación y cambio de uso de un local, va a variar mucho dependiendo de la profundidad de la obra que quieras acometer, pero hay una serie de gastos fijos que os voy a detallar.
Proyecto de arquitectura
- Es fundamental contar con el asesoramiento y la realización de un proyecto, realizado por profesionales, el cual nos garantizará la viabilidad del cambio de uso, según la normativa vigente de la comunidad. Este proyecto pude llegar a costar 2.500€
- Tramitar y conseguir la licencia de obra: Como hemos dicho antes, el cambio de uso del local, vendrá acompañado de una reforma en su interior. La realización de dicha obra tiene que estar acompañada de su licencia correspondiente y de los costes que conlleva. Si es considerada como Obra Mayor, la licencia costará entre un 2% y un 5% del coste total de la obra, sin el IVA. Si es Obra menor, la licencia será de entre el 3% y el 5%.
- Cédula de habitabilidad: Una vez realizados los pasos anteriores, el ayuntamiento de la comunidad donde esté dicho local, debe concedernos la cedula de habitabilidad, para que finalmente dicho local pueda ser usado como vivienda. Este coste varía dependiendo de la comunidad donde esté el local y va desde los 50€ pudiendo llegar a los 200€
- Realización de la reforma: Como es lógico, este es el gasto que más puede llegar a variar, porque no solo depende de la infraestructura y metros que tenga el local, sino también del tipo de reforma que queramos llevar a cabo.
¿Cuánto tiempo voy a tardar en rentabilizarlo?
Pues eso va a depender, sobre todo, de la cantidad de dinero invertido en la realización de la obra.
Pero una cosa esta clara, y es que la recuperación de esta inversión es mucho más rápida que si compramos una vivienda para alquilarla o si mantenemos su uso como local comercial.
¿Cómo debo calcular la rentabilidad de esta inversión?
Pues muy sencillo, debes sumar los gastos totales de la reforma mas los gastos de proyecto y licencia y dividirlo por la mensualidad que vas a conseguir al alquilarlo como vivienda.
Es decir…si mis gastos de licencia y obra son 5.000€ y me he gastado 35.000€ en la reforma del local mis gastos totales ascienden a 40.000€
Si conseguimos un alquiler de 800€ al mes por este inmueble, dividimos los 40.000€ por este importe de 800€ y nos dice que lo recuperaríamos en 50 meses o lo que viene a ser lo mismo, en poco más de 4 año
Como podéis comprobar, el cambio de uso de local a vivienda es una inversión muy asequible con una alta rentabilidad.
Hasta aquí es post de hoy 😉.
Solo me queda deciros que en NR SOLUCIONA os ayudaremos con cada paso de vuestro proyecto ya que contamos con personal cualificado en todas las áreas necesarias, para que tu proyecto, sea cual sea, salga perfecto!!
Una vez más, gracias por leernos!!
