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¿Es rentable convertir un local en vivienda?

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La conversión de locales a viviendas es una actividad que en los últimos años cada vez se ha ido practicando más. Se considera habitual convertir diferentes espacios, anteriormente dedicados a actividades comerciales, a viviendas.

¿Y cómo ha surgido este nuevo fenómeno?

Son varios los motivos, evidentemente, pero quizá hay una frase que los resuma todos.

“La necesidad agudiza el ingenio”

¿La necesidad de qué? Os preguntaréis…
Pues la necesidad, por parte de los dueños de locales, de conseguir rentabilidad del mismo, en una época en la que los comercios no prospera y hay más cierres que aperturas y, por otro lado, la necesidad de conseguir vivienda a un precio asequible en un período donde los precios de los inmuebles, no paran de subir y subir.
Esto ha propiciado que a más de uno se le haya encendido la bombilla y haya pensado…

“¿Por qué no arreglar el local y convertirlo en vivienda?”

La verdad es que lo considero una idea brillante, pero la cosa no es tan sencilla y es que no siempre es posible realizar este cambio. Son varios los factores a tener en cuenta para realizar este cambio y, por tanto, considerar si es rentable el cambio de local a vivienda.

En este post vamos a ir resolviendo punto por punto todas las dudas que normalmente surgen sobre condiciones, normativas, costes… Para saber si verdaderamente es rentable convertir un local en vivienda. 

Requisitos que debe cumplir el local

Antes de nada, es importante conocer de qué punto partimos. El local con el que contamos, debe de cumplir unos determinados requisitos para que se pueda transformar en vivienda y comenzar las obras para ello. Conocer los requisitos es fundamental antes de empezar a valorar si es rentable ese cambio de uso:

  • Debe tener más de 38m2 útiles. 
  • La altura debe ser de 2,5m en el 75% del local y no bajar de los 2,2m en el resto. 
  • No superar los 12m de profundidad, aunque esto depende de la normativa de la zona. 
  • Debe tener al menos 3m de fachada y 2,70m en el interior.
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Las instalaciones

Además de las características del local en sí, también hay que asegurarse de que las instalaciones y la repartición cumple con unos determinados parámetros. Este tipo de normativas lo que garantizan es que se cumplan con unos mínimos criterios de habitabilidad.

  • La cocina debe constar con una instalación de campana de humos con salida al exterior, tal y como indica la normativa medioambiental vigente.
  • Las estancias habitables deben contar con ventilación (8%) y luz natural (12%).
  • Los baños y aseos interiores deben contar con un sistema de extracción, sustituto de la ventilación natural.

¿Sale rentable teniendo en cuenta los gastos?

Aunque el coste de la renovación y cambio de uso de un local variará mucho en función de la profundidad de la obra que se vaya a realizar, hay una serie de gastos fijos con los que tienes que contar independientemente de las características del proyecto. Los gastos fijos de este tipo de reformas son los siguientes.

Proyecto de arquitectura

Es fundamental contar con el asesoramiento y la realización de un proyecto llevado a cabo. Esto tiene que ser realizado por profesionales que nos garantizarán la viabilidad del cambio de uso según la normativa vigente. Además, también se encargarán de iniciar los procesos de solicitud de permisos y otro tipo de trámites. Este proyecto puede llegar a costar 2.500 €.

  • Tramitar y conseguir la licencia de obra: como hemos dicho antes, el cambio de uso del local, vendrá acompañado de una reforma en su interior. La realización de dicha obra requiere de su licencia correspondiente y de los costes que conlleva. Si es considerada como Obra Mayor, la licencia costará entre un 2% y un 5% del coste total de la obra, sin el IVA. Si es Obra menor, la licencia será de entre el 3% y el 5%.
  • Cédula de habitabilidad: una vez realizados los pasos anteriores, el ayuntamiento debe conceder la cédula de habitabilidad para que el local pueda ser usado como vivienda. Este coste varía dependiendo de la comunidad donde esté el local y va desde los 50€ pudiendo llegar a los 200€.
¿es rentable el cambio de local a vivienda?

Estos son los gastos fijos que tendrás si inicias el proceso. A partir de aquí, puedes tener otro tipo de gastos que dependerán del estado inicial del local, así como de lo que quieras tener en la vivienda. No obstante, resulta un hecho indiscutible que la rentabilidad de una vivienda frente a un local es mucho mayor, por lo que el cambio de uso es realmente ventajoso.

¿Cuánto tiempo voy a tardar en rentabilizarlo?

Pues eso va a depender, sobre todo, de la cantidad de dinero invertido en la realización de la obra.
Sin embargo, sí hay una cosa que está clara, y es que la recuperación de esta inversión es mucho más rápida que si compramos una vivienda para alquilarla o si mantenemos su uso como local comercial.

¿Cómo debo calcular la rentabilidad de esta inversión?

Resulta un cálculo muy sencillo. Para ello, debes sumar los gastos totales de la reforma más los gastos de proyecto y licencia y dividirlo por la mensualidad que vas a conseguir al alquilarlo como vivienda.

Por ejemplo: si mis gastos de licencia y obra son 5.000 € y me he gastado 35.000 € en la reforma del local, mis gastos totales ascienden a 40.000 €

Si conseguimos un alquiler de 800 € al mes por este inmueble, dividimos los 40.000 € por este importe de 800 € y nos dice que lo recuperaríamos en 50 meses o lo que viene a ser lo mismo, en poco más de 4 años.

Como podéis comprobar, el cambio de uso de local a vivienda es una inversión muy asequible con una alta rentabilidad

Sólo me queda deciros que desde nuestra empresa de reformas integrales en Madrid os ayudaremos con cada paso de vuestro proyecto, ya que contamos con personal cualificado en todas las áreas necesarias, para que tu proyecto, sea cual sea, salga perfecto!!

Una vez más, gracias por leernos!!

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