Las obras que no requieren permisos para reformar son escasas y rara vez cubren las intervenciones contempladas en un proyecto medio. Inevitablemente, los interesados deben tramitar la licencia urbanística que corresponda a la envergadura o complejidad de las obras previstas. Pero ¿qué clase de permiso es necesario?, ¿de parcelación o de obra menor?, ¿tal vez de obra mayor? Como empresa de reformas integrales en Madrid, te damos todos los detalles sobre las licencias para obras.
Los tipos de licencia de obras son percibidos como un requisito molesto para el propietario, pese a cumplir una valiosa función urbanística. Tanto es así que previenen la acometida de construcciones y cambios que afecten negativamente al resto de inmuebles o que comprometan la seguridad y bienestar de sus inquilinos.
Beneficiosos o no, los permisos de obra son una autorización obligatoria en todas las Comunidades Autónomas, expedidas por el Ayuntamiento del municipio en que se desarrolla el proyecto.
¿Qué tipos de licencia de obras hay y cuáles son sus particularidades?
Las principales licencias de obra disponen de suficientes similitudes en el territorio español como para estudiarlas en conjunto, sin entrar en los pormenores de una u otra CC. AA. Sin embargo, debe subrayarse lo cambiante del marco legislativo. Sirva de ejemplo la licencia de obras para autoconsumo, que en 2021 fue eliminada en la Comunidad de Madrid, medida seguida por el País Vasco y Galicia, no así por Murcia. Por tanto, los interesados deben investigar en profundidad las condiciones del permiso en su respectiva región.
Licencia de parcelación
Esta licencia se solicita en caso de realizar una división total o parcial de un terreno urbanístico, con el fin de acometer posteriores obras de edificación. Sin este permiso. no puede ‘partirse’ una propiedad conforme a la legislación vigente en todas las CC. AA.
Para recibir el visto bueno de la Administración con este permiso, el terreno a parcelar debe reunir ciertos requisitos, como sucede en los diferentes tipos de licencia de obras. Sus dimensiones deben ser razonables, por ejemplo. Tampoco se concederá si, a juicio del Ayuntamiento, las oportunidades edificatorias se han agotado.
Licencia de obras de edificación
La construcción, rehabilitación o derribo de un edificio obliga a los promotores a obtener este permiso, con independencia de la edificabilidad del terreno. Para tramitar esta autorización, los interesados deben satisfacer una comunicación previa y la declaración responsable ante la administración pública local; con estos documentos en regla, están en disposición de obtener la licencia, previa aprobación del organismo responsable de su concesión.
Por razones evidentes, este es uno de los tipos de permisos de construcción más extendidos, y puede dividirse en dos subclases: de obra mayor y de obra menor.
▪ Licencia de obra mayor
En actuaciones de gran envergadura técnica y con posibilidad de alterar el uso del espacio, corresponde solicitar una licencia de obra mayor. Con frecuencia, estas intervenciones hacen esencial la contratación de ingenieros, aparejadores, arquitectos técnicos, etcétera, para cumplir con la legislación al presentar el proyecto de obra ante el Ayuntamiento, que exigirá asimismo el pago de una tasa variable según la CC. AA.
Claros ejemplos de obras consideradas ‘mayores’ son el derribo de tabiques para unir propiedades, la construcción de una nueva planta o las reformas encaminadas a modificar estructuralmente un edificio.
▪ Licencia de obra menor
Otro de los permisos y licencias necesarias para reformar es la de obra menor, así denominada por englobar actuaciones de alcance y relevancia inferiores a los de una obra mayor. A esta categoría pertenecen, en general, las intervenciones en viviendas y locales que no modifiquen la estructura del edificio o su función.
Esta clase de licencia de obras lleva aparejada una menor tasa urbanística, cuando no está ausente en determinadas CC. AA. La documentación elaborada por profesionales técnicos es mínima.
Como ejemplos de obra menor, destacan el reemplazo de instalaciones energéticas, la renovación de puertas o ventanas o las restauraciones superficiales (paredes, suelos, etcétera). Así, volviendo a la cuestión de qué tipos de licencia de obras hay, otra respuesta son los permisos de obra menor.
Con posterioridad a la edificación o como parte de la misma, serán necesarios permisos adicionales, como la licencia de otras actuaciones urbanísticas, la licencia de primera ocupación o, en el caso de negocios y locales, la licencia para la instalación de actividades. Es importante tenerlo todo en orden, a fin de evitar sanciones económicas que ‘rompan’ el presupuesto disponible para el proyecto.
